Reforma predial, quase sempre, é sinal de dor de cabeça para condôminos e síndicos. Porém, se alguns cuidados básicos forem tomados e algumas regras seguidas, os analgésicos podem ser poupados.

Nesse processo, o síndico desempenha o papel principal, mobilizando os proprietários, fazendo o maior número possível de orçamentos, organizando e conduzindo assembléias, acompanhando a obra e prestando contas.

Uma boa alternativa é dividir as responsabilidades, preferencialmente com quem entenda do assunto. Por exemplo, criar um conselho de obra, onde pelo menos um dos componentes seja um arquiteto ou engenheiro, encarregando-o de acompanhar o andamento dos trabalhos.

# CUIDADOS A SEREM ADOTADOS:

1. Pesquisar orçamentos junto às empresas especializadas; checar as referências dessas empresas junto a outros condomínios quanto a qualidade do serviço realizado e se os prazos foram cumpridos. Vale também analisar junto aos órgãos de defesa do consumidor se existe alguma reclamação sobre a empresa;

2. Analisar a categoria da obra conforme o Código Civil, quais sejam: necessárias, úteis e voluptuárias.

As necessárias são aquelas de caráter urgente e não dependem de aprovação da assembléia, como a correção de um vazamento na piscina. Nesse caso, o síndico ou qualquer outro condômino (em caso de omissão do primeiro) pode iniciar a obra e, somente depois, prestar contas ao condomínio.

As úteis se referem a pequenos reparos e manutenção de áreas comuns, como instalação de iluminação na quadra de esportes. Nesse caso, é necessária a aprovação da maioria dos condôminos (50% mais um).

As voluptuárias abrangem as reformas de embelezamento da área comum e necessitam de aprovação, em assembléia, de dois terços do total dos condôminos;

3. Convocar uma assembléia extraordinária para apresentação dos orçamentos e aprovação da melhor proposta. Tudo como manda a convenção de condomínio, evitando, assim possíveis questionamentos judiciais; 

4. Realizar o rateio entre os proprietários conforme previsto na convenção de condomínio, observando o mesmo critério de divisão das despesas ordinárias. Geralmente, a divisão é feita de acordo com a fração ideal, o que acaba gerando polêmica. Todas as despesas de conservação e manutenção são repassadas ao locatário, as demais ao dono do imóvel. Independentemente de comparecimento em assembléia;

5. Assinar o contrato, sempre em nome do condomínio, que devidamente constituído, pode acionar a empresa em caso de algum problema. Para dar aos contratantes mais garantias, alguns itens não podem faltar no documento: prazo de entrega; descrição detalhada dos serviços a serem prestados e do material a ser usado, com quantidade e marcas; engenheiro ou arquiteto que será responsável pela obra e qual seu número de registro no CREA; e se a contratada tem seguro de vida e acidente para funcionários alocados, e exime o condomínio de quaisquer responsabilidades no caso de acidentes;

6. Verificar se os encargos trabalhistas estão sendo corretamente pagos pela contratada, ficando o condomínio livre de qualquer responsabilidade em ações trabalhistas. Isso porque ele pode ser citado como co-responsável em uma ação trabalhista movida por um funcionário da construtora, se estiver em litígio à remuneração por ele na época em que houve a obra e, obviamente, se ele trabalhou nessa obra.

Portanto, recomenda-se uma dose extra de paciência, pois a possibilidade de imprevistos é grande. Toda reforma implica em desfazer para fazer. Normalmente, você tem o domínio sobre o fazer, mas o desfazer implica possíveis surpresas. Nessa hora, é fundamental a compreensão e a paciência dos moradores.

Assessoria Jurídica

SECOVI/AADIC